Raport: sytuacja deweloperów mieszkaniowych z Catalyst po 3Q 2019 r.

Dom Maklerski Navigator: Dobre wyniki sprzedażowe deweloperów w 3Q 2019 r.

W drugim kwartale 2019 r. ujęci w raporcie deweloperzy zakontraktowali 4 806 mieszkań  w porównaniu z 4 590 mieszkań sprzedanych we wcześniejszym kwartale, co oznacza 4,7% wzrost. Dane te są dla nas potwierdzeniem, że na rynku cały czas utrzymuje się wysoki popyt na mieszkania, szczególnie wśród kupujących na własne potrzeby. Zestawiając ze sobą dane podsumowujące pierwsze trzy kwartały roku, okazuje się, że w 1-3Q 2019 r. analizowane podmioty osiągnęły wolumen kontraktacji lokali na poziomie 13 977 wobec 14 774 w 1-3Q 2018 r. (- 5,4% r/r). Spadek w danych skumulowanych jest efektem słabego pod względem sprzedaży 1Q 2019 r., w którym większość deweloperów miała istotne problemy z uzupełnianiem oferty. Warto też mieć na uwadze, że ze względu na przyjętą metodykę nie uwzględniamy w raporcie wszystkich deweloperów z rynku akcyjnego GPW publikujących dane sprzedażowe. Uwzględniając kontraktację firm nieujętych w raporcie okazuje się, że sprzedaż w roku bieżącym jest bardzo podobna do tej w roku poprzednim.

Wynik sprzedażowy deweloperów oceniamy dobrze. Kontraktacja utrzymuje się na wysokim poziomie pomimo istotnego wzrostu cen mieszkań. Taka sytuacja nie dziwi biorąc pod uwagę solidne fundamenty wpływające na popyt. W świetnej kondycji jest rynek pracy, z historycznie niskim bezrobociem oraz wysokim wzrostem wynagrodzeń. Zestawiając średnią płacę z przeciętnymi cenami mieszkań okazuje się, że siła nabywcza zatrudnionych utrzymuje się na podobnym poziomie od 5 lat, pomimo 28% średniego nominalnego wzrostu cen lokali w największych aglomeracjach Polski. Popyt wspierają dodatkowo niskie stopy procentowe i silna gospodarka.

Wśród zagrożeń od strony makroekonomicznej podstawowym jest spowolnienie wzrostu PKB. Polska gospodarka pozostaje wewnętrznie bardzo silna. Wyraźne ochłodzenie widać jednak za granicą, a to przekłada się na sytuację w kraju. Ryzykiem dla rynku kredytów hipotecznych, a pośrednio również rynku mieszkaniowego jest natomiast wyrok TSUE w sprawie kredytów frankowych. Istnieje obawa czy banki, posiadające duży udział takich kredytów w aktywach nie będą zmuszone do przejściowego wstrzymywania akcji kredytowej lub zaostrzania warunków.

Największą bolączką deweloperów na przestrzeni ostatniego roku były przeciągające się procedury uzyskiwania pozwoleń na budowę. Efekt był szczególnie widoczny na przełomie roku – bezpośrednio przed oraz po wyborach samorządowych. Oceniamy, że gdyby te problemy nie miały miejsca sprzedaż byłaby istotnie wyższa. Dziś urzędy pracują już sprawniej, jednak efekt obniżonej oferty mocno wpłynął na wyniki sprzedażowe analizowanych spółek w 1-3Q 2019 r.

W pierwszych 3 kwartałach 2019 r. deweloperzy emitowali mniej obligacji niż w latach poprzednich. Po części tłumaczyć to można gorszymi warunkami dla emitentów ze względu na pogorszony sentyment do rynku obligacji. Istotne jest jednak również to, że środki uzyskiwane z emisji służą deweloperom przede wszystkim do zakupu gruntów. W efekcie wysokich cen i niskiej podaży gruntów niektórzy deweloperzy relatywnie wolno uzupełniają bank ziemi lub wchodzą na nowe, tańsze rynki i po prostu nie potrzebują nowego finansowania. Rekordowa sprzedaż notowana w 2017 r. wpływa również na bieżące solidne przepływy z działalności operacyjnej analizowanych firm, w związku czym mogą one finansować zakupy gruntów ze środków własnych. Do tego dochodzą wspomniane wcześniej opóźnienia administracyjne w wydawaniu pozwoleń, w związku z czym niektórym deweloperom opóźniły się harmonogramy i nie mają w tym momencie potrzeby uzupełniania gruntów.

Na koniec września 2019 r. łączny outstanding obligacji analizowanych przez nas podmiotów wyniósł 3,5 mld PLN. Na podstawie danych finansowych deweloperów opublikowanych na koniec 2Q 2019 r. stwierdzamy, że branża znajduje się w stabilnej kondycji finansowej, co nie dotyczy jednak wszystkich firm. W naszej ocenie przyszłość Polnordu w dużej mierze zależy od tego, czy spółce uda się przeprowadzić planowaną emisję akcji. Uważamy, że niełatwa jest również sytuacja  i2 Development, którego struktura zapadalności długu nie jest szczególnie komfortowa.

Załączony raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom SA, Atal SA, Dom Development SA, i2 Development SA, Inpro SA, JHM Development SA, JW Construction SA, LC Corp SA, Lokum Deweloper SA, Marvipol SA, Polnord SA, Robyg SA, Ronson Development, Vantage Development SA, Victoria Dom SA. Dodatkowo, raport zawiera komentarz prawny Kancelarii Kochański i Partnerzy dotyczący zmian w przepisach i ich wpływie na budownictwo wielorodzinne.

Liczba mieszkań sprzedanych przez deweloperów w okresie 2017 – 1-3Q 2019

raport_sprzedaz

 

1 dane za 3Q 2019 r. stanowią szacunek powstały na podstawie komunikatu Grupy

2 dane ważone udziałem Polnord w spółkach Grupy

3 dane za 2Q 2019 r. nie uwzględniają anulacji umów

Zachęcamy do lektury pełnego raportu => Raport

***

Kontakt dla mediów:

Mateusz Mucha                                                                                                                                                           

tel. 537 837 097

mateusz.mucha@dmnavigator.pl